전세 재계약 관련

전세 재계약 관련, 누가 먼저? 언제까지 이야기 해야할까?

 

가장 먼저 재계약을 하고 싶다 해도 세입자인 나 혼자 결정할 수는 없는 일이다. 전세 재계약을 하고 싶다는 의사는 언제까지 집주인에게 전해야 할까?

 

사실 세입자는 같은 조건으로 재계약을 하고 싶다면 별다른 언급 없이 넘어가는 묵시적 갱신을 기대하는 것이 가장 유리하다. 묵시적 갱신이란 집주인과 세입자, 모두가 재계약에 대해 별도의 언급을 하지 않고 계약 만료까지 2개월 미만이 남은 경우 ‘동일한 조건으로 2년 연장 계약’을 서로 합의했다고 보는 것이다. 묵시적 갱신이 되면 세입자는 추가로 연장된 2년의 거주를 보장받을 수 있다.

 

하지만 대출 연장 등의 문제가 있다면 원칙적으로 세입자는 계약 만료 최소 2개월 전까지 계약 연장 의사를 집주인에게 전달하는 것이 좋다. 동일한 조건의 대출 연장 시 집주인의 동의가 필요하지는 않지만 은행에서 집주인에게 대출 연장 통보 등을 전달할 수도 있기 때문이다. 대출 연장을 할 때도 1개월 정도의 시간이 필요한데 은행의 통보로 세입자의 계약 만료가 다가왔음을 알게 된 집주인이 보증금 인상 등의 조건을 뒤늦게 걸게 되는 경우 대출 연장에 차질이 생길 수 있다. 따라서 미리 집주인과 재계약에 대해 협의를 해놓고 대출 연장을 진행하시는 게 마음 편할 것이다.

 

혹 집주인에게 연락했다가 재계약을 하지 못하게 되는 경우가 있을까 고민이시라면 걱정 말자. 임대차 3법이 시행되며 세입자는 기존 거주한 2년에 추가로 2년 더 연장 요구를 할 수 있는 계약갱신청구권이라는 권리를 가지게 되었다. 세입자가 계약갱신청구권을 요구하면 집주인은 본인 또는 직계존속.비속의 실거주, 세입자의 과실 등의 특별한 이유가 없는 한 계약갱신청구권을 수용해야 한다.

 

묵시적 갱신이란?

계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 임대인과 임차인 중 누구도 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 전과 동일한 계약 조건으로 계약이 자동 갱신되는 것을 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 말 그대로 '아무 말도, 표현도 하지 않는 것'입니다. 묵시적 갱신은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데, 만약 묵시적 갱신이 이루어지게 된다면 계약 기간은 2년이 적용되고, 임대인 측은 갱신된 2년의 계약 기간 동안 특별한 사유 없이는 계약 해지가 불가능하죠. 다만, 임차인은 연장된 계약 기간 중 언제든지 해지를 할 수 있습니다.

 

계약 갱신청구권이란?

전세 2년 만기 후 임차인이 계약 연장을 원할 경우, 1회에 한해서 계약 기간을 연장하게 해주는 제도입니다. 2년을 더 살 수 있으니 총 4년간 머무를 수 있다는 뜻이죠. '계약 연장'이라는 것에서 묵시적 갱신과 비슷한 듯 보이지만 조금 다릅니다. 묵시적 갱신은 임대인, 임차인 모두 어떠한 '의사'도 표시하지 않고 자연스럽게 연장되는 거라면, 계약 갱신청구권은 임대인에게 계약 연장 의사를 명확하게 밝힌 것이라 보면 됩니다. 또한, 임대인은 연장 요구 거절을 할 수 없다는 차이도 있습니다.

 

묵시적 갱신 후 갱신청구권까지 사용이 가능할까?

당연히 가능합니다. 묵시적 갱신과 계약 갱신청구권은 엄연히 말하면 구별되는 다른 제도이기 때문에, 묵시적 갱신으로 2년 거주했어도 갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 묵시적 갱신을 한 후 계약 갱신청구권을 활용하면 2+2+2년 해서 총 6년을 살 수 있겠네요. 단, 갱신청구권을 행사하기 위해서는 최대 6개월, 최소 2개월 전에 통보하는 것이 좋습니다.

 

+ 전세 계약을 종료하고 싶다면 언제까지 집주인에게 이야기해야 할까?

 

오늘은 전세 재계약을 하고 싶은 사람들을 위한 이야기를 하고 있지만 만약 묵시적 갱신 없이 전세 계약을 종료하고 싶다면 언제까지 이야기하는 것이 좋을까?

보통 계약 만료 6개월에서 최소 2개월 전까지는 집주인에게 계약 종료 의사를 전하는 것이 좋다. 특히 전세 계약의 경우 보증금을 새로운 세입자에게 받아 기존의 세입자에게 돌려주는 경우가 많으니 새로운 세입자를 구할 수 있도록 시간의 여유를 두고 의사를 전하는 것이 전세보증금을 돌려받아야 하는  기존 세입자의 입장에서도 좋다.

 

+ 묵시적으로 연장된 2년 중 중도 계약 해지를 하는 경우, 중개 수수료를 내가 내야 할까?

 

원래대로라면 기존 세입자는 다음 세입자의 계약에는 중개 수수료를 부담할 필요가 없다. 집주인과 새로운 세입자가 부담하는 것이다. 하지만 첫 계약 기간인 2년을 다 채우지 못하고 중도 해지를 하는 경우에는 통상적으로 새로운 세입자를 구할 의무를 기존 세입자에게 부담시키곤 한다. 일반적으로 새로운 세입자를 온라인 부동산 카페 등을 통해 구해주거나 집주인이 낼 중개 수수료를 부담하곤 한다.

그렇다면 묵시적으로 연장된 2년 중 중도 계약 해지의 경우에도 기존 세입자가 새로운 임차 계약에 대한 중개 수수료를 부담해야 할까? 그렇지 않다. 묵시적 갱신의 경우에는 집주인에게 나가겠다는 의사 통보를 하면 새로운 세입자를 구하는 것은 집주인의 몫이다. 새로운 세입자의 계약에 대한 중개 수수료도 기존 세입자는 부담할 필요가 없다. 다만 이러한 연장 계약의 중도 해지의 경우, 통보한 날부터 3개월 후에 효력이 발생하여 보증금을 돌려받을 권리가 생기기 때문에 최소 3개월 전에는 미리 계약 해지 의사를 전달해야 한다.

 

+ 계약 기간 중 집주인이 바뀌었다면 묵시적 갱신은 안되는 걸까?

 

만약 계약 기간 중 집주인이 집을 팔아버렸다면! 즉 집주인이 바뀐 경우에는 묵시적 갱신을 기대할 수 없을까? 이 경우에도 차이는 없다. 새로운 집주인이 특별한 언급이 없다면 동일하게 묵시적 갱신으로 인정되고, 세입자는 2년의 거주를 보장받는다.

 

전세 재계약, 계약서도 다시 써야할까?

 

신규로 입주할 때는 그 무엇보다 중요한 것이 바로 계약서이다. 그렇다면 전세 재계약 시에도 계약서를 다시 써야 할까? 이 문제는 재계약 시의 전세보증금에 따라 달라진다.

 

전세보증금이 그대로라면

 

계약서는 새롭게 쓸 필요가 없다. 조건이 변경이 된 것이 없으니 계약서에 새롭게 표시를 할 필요도 없고, 처음 계약 시 받았던 확정일자도 유효하여 새롭게 받을 필요가 없다.

 

전세보증금이 내려갔다면

 

시세가 내려가 전세보증금을 감액하게 된 경우에도 역시 새롭게 계약서를 쓸 필요는 없다. 다만 변경된 사항은 표시해 주는 것이 좋다. 보통 기존 계약서에 연장된 기간과 감액된 보증금 등을 기재하고 쌍방 확인 후 날인하는 것으로 마친다고 한다. 더불어 이 경우에도 기존 계약 시 받았던 확정일자는 유효하다. 

 

전세보증금이 올라갔다면

 

사실 이런 경우가 제일 많다. 신경 쓸 사항 또한 제일 많은 경우이다. 먼저 보증금을 증액하기로 했다면 등기부등본을 꼭 다시 떼보자. 처음 계약을 한 날로부터 계약 기간 동안 새로운 근저당 등의 권리 관계의 변동이 없는지를 반드시 확인해야 한다.

 

확인 후 아무런 문제가 없다면 새 계약서를 작성하시는 것을 추천한다. 물론 감액과 마찬가지로 기존 계약서에 변경 사항을 기재하고 인감 날인을 하는 방법을 사용하는 경우도 있긴 하지만 가능하다면 새 계약서에 연장된 기간, 보증금 증액분 등을 기재하고 특약 사항 등으로 보증금이 증액되었다는 내용과 기존 계약서가 유효하다는 내용을 남기는 것이 좋다. 더불어 증액된 보증금은 기존 계약서의 확정일자가 유효하지 않으므로, 새롭게 작성한 계약서로 증액분에 대한 확정일자를 다시 받고 기존 계약서와 신규 계약서를 함께 잘 보관하기 바란다. 

 

+ 전세보증금이 증액되는데, 등기부등본에 근저당 등 권리관계가 바뀐 경우

 

새롭게 계약서를 쓰려는데 근저당이 새롭게 생긴 것을 발견했다면? 앞서 말했듯이 증액분에 대해서는 기존 확정일자가 유효하지 않기 때문에 새롭게 확정일자를 받아야 한다. 그런데 이렇게 근저당이 있고 보증금 증액분으로 확정일자를 다시 받게 되면 집에 문제가 생겼을 때 근저당이 선순위, 그리고 나의 보증금 증액분이 후순위가 된다. 때문에 자칫 증액분은 온전히 돌려받지 못할 수도 있다.

 

따라서 처음 계약 시 없었던 근저당 등이 있는 경우 건물 시세와 나의 보증금(증액분 포함), 새로운 근저당 금액 등을 잘 따져보아 안전한지 체크해볼 필요가 있다. 전문가들은 집주인에게 근저당 말소를 요청해 특약사항으로 선순위 근저당 말소 조항을 기입하는 것이 좋다고 말한다. 불가능하다면 재계약을 피하는 것이 좋을 것이다.

 

+ 새롭게 계약서를 쓸 때도 꼭 중개사를 껴야 할까?

 

좋은 집을 찾고, 다양한 법적 문제를 피하고, 가능한 안전한 계약을 하기 위해 우리는 신규 계약 시 공인중개사라는 전문가의 힘을 빌린다. 그 대가로 수수료를 지급한다. 그렇다면 재계약의 경우에도 중개사를 끼는 것이 좋을까? 다양한 의견이 있지만 전문가들은 새로운 계약서 작성은 가능한 세입자인 나를 위해 중개인이 한번 검토해볼 수 있도록 중개사를 통하는 것을 추천한다.

 

보통 중개인이 집주인과 세입자가 이미 합의한 내용을 대필하고 재계약 내용을 한번 검토해 주는 정도의 대필 형식으로 계약서를 작성한다. 이 경우 중개인에게는 대필 수수료로 10만 원 내외의 비용만 지불하면 된다. 이 수수료도 정해진 것은 없으니 기존 계약을 중개했던 중개인에게 재계약 대필을 요청해 수수료를 협의하는 것이 일반적이다. 다만 이 경우, 중개인은 단순히 대필을 해준 것이기 때문에 발생한 계약 사고에 대해 책임을 지지는 않는다.

조금 더 확실하게 하고 싶은 경우 기존 계약과 동일하게 중개 수수료를 지불하고 계약서를 신규로 작성하기도 한다. 수수료는 새로운 보증금에 따라 달라지겠으나 이 경우 중개인에게 공제 증서를 받는 것도 가능하다.

 

 

전세보증금 증액, 어디까지 수용해야 할까?

 

 

‘집주인이 재계약 때 갑자기 보증금을 1억이나 올려달래’ 집주인의 부담스러운 보증금 증액 이야기, 본인 이야기가 아니더라도 많이 들어보았을 것이다. 하지만 임대차 3법이 시행되며 보증금 증액에도 기준이 생겼다. 임대차 3법 중 전월세 상한제는 계약 연장 시 임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 하는 것을 골자로 하고 있다. 따라서 세입자는 현재 전세금의 5% 증액까지만 수용하면 된다.

 

전세라면 계산이 좀 쉽지만 반전세, 월세 등으로 임대료의 5% 인상 계산이 복잡하게 느껴진다면 국토교통부와 한국토지주택공사에서 운영하는 ‘렌트홈’ 홈페이지에서 임대료 계산기로 인상률을 계산해볼 수 있다.